LE DEMEMBREMENT
Vendre un bien démembré : ce qu’il faut savoir et ce qu’il faut prévoir
La vente d’un bien immobilier n’est jamais un acte anodin. Lorsqu’il s’agit d’un bien démembré, c’est-à-dire détenu en usufruit et en nue-propriété, la transaction demande une vigilance toute particulière.
Chez Karacterre, nous avons l’habitude de ce type de dossiers spécifiques. Voici les points essentiels à connaître, que vous soyez vendeur ou professionnel de l’immobilier.
🔍 Usufruit et nue-propriété : petit rappel
Le démembrement de propriété consiste à séparer les droits de propriété entre plusieurs personnes :
⚖️ Ce qu’il faut savoir côté juridique
Vendre un bien en démembrement est possible, mais sous conditions précises. Voici les principales règles à connaître :
1. L’accord de tous les titulaires est obligatoire
La vente ne peut avoir lieu qu’avec le consentement de l’usufruitier ET de tous les nus-propriétaires. Ils doivent tous signer l’avant-contrat et l’acte authentique de vente, ou être valablement représentés.
2. L’usufruitier peut agir seul… sous conditions
Dans certains cas, l’usufruitier peut signer seul le mandat de vente, la promesse et l’acte authentique s’il détient une procuration écrite et authentique de la part des nus-propriétaires.
Pour que cela soit valable, la procuration (ou acte exprès) doit :
3. Et le prix de vente ? Répartition ou remploi
La procuration peut aussi prévoir ce que devient le produit de la vente :
4. Transparence et discrétion
Les situations familiales en démembrement peuvent être sensibles. En tant qu’agent immobilier, notre rôle est de protéger la confidentialité des vendeurs, tout en garantissant la sécurité juridique de la transaction.
📈 Et la plus-value dans tout ça ?
En cas de vente d’un bien démembré, la question de la répartition du prix et de la plus-value se pose.
🤝 Chez Karacterre, un devoir de conseil
Vendre un bien démembré, c’est avant tout bien comprendre les droits de chacun et anticiper les obligations.
Chez Karacterre, nous avons à cœur de vous accompagner avec rigueur, discrétion et pédagogie, que vous soyez propriétaire ou héritier.
Notre mission : sécuriser votre vente, tout en respectant l’histoire de votre bien et les liens familiaux qu’il représente.
La vente d’un bien immobilier n’est jamais un acte anodin. Lorsqu’il s’agit d’un bien démembré, c’est-à-dire détenu en usufruit et en nue-propriété, la transaction demande une vigilance toute particulière.
Chez Karacterre, nous avons l’habitude de ce type de dossiers spécifiques. Voici les points essentiels à connaître, que vous soyez vendeur ou professionnel de l’immobilier.
🔍 Usufruit et nue-propriété : petit rappel
Le démembrement de propriété consiste à séparer les droits de propriété entre plusieurs personnes :
- L’usufruitier peut utiliser le bien et en percevoir les revenus (loyers, par exemple),
- Le(s) nu(s)-propriétaire(s) détiennent le bien « en réserve » : ils en deviennent pleinement propriétaires au décès de l’usufruitier ou à l’extinction de l’usufruit (s’il est temporaire).
⚖️ Ce qu’il faut savoir côté juridique
Vendre un bien en démembrement est possible, mais sous conditions précises. Voici les principales règles à connaître :
1. L’accord de tous les titulaires est obligatoire
La vente ne peut avoir lieu qu’avec le consentement de l’usufruitier ET de tous les nus-propriétaires. Ils doivent tous signer l’avant-contrat et l’acte authentique de vente, ou être valablement représentés.
2. L’usufruitier peut agir seul… sous conditions
Dans certains cas, l’usufruitier peut signer seul le mandat de vente, la promesse et l’acte authentique s’il détient une procuration écrite et authentique de la part des nus-propriétaires.
Pour que cela soit valable, la procuration (ou acte exprès) doit :
- Être signée devant notaire (forme authentique),
- Mentionner clairement que l’usufruitier est autorisé à :
- Signer seul le mandat de vente,
- Négocier et signer la promesse ou le compromis de vente,
- Signer l’acte de vente définitif,
- Identifier précisément le bien concerné,
- Préciser les conditions de négociation (prix, délais, clauses),
- Être valable jusqu’à la signature de l’acte ou selon une durée déterminée.
3. Et le prix de vente ? Répartition ou remploi
La procuration peut aussi prévoir ce que devient le produit de la vente :
- Soit une répartition directe entre usufruitier et nus-propriétaires, selon le barème fiscal de l’article 669 du CGI (en fonction de l’âge de l’usufruitier),
- Soit un remploi des fonds dans un nouveau bien, acheté en démembrement, pour maintenir la même répartition des droits.
4. Transparence et discrétion
Les situations familiales en démembrement peuvent être sensibles. En tant qu’agent immobilier, notre rôle est de protéger la confidentialité des vendeurs, tout en garantissant la sécurité juridique de la transaction.
📈 Et la plus-value dans tout ça ?
En cas de vente d’un bien démembré, la question de la répartition du prix et de la plus-value se pose.
- Si l’usufruitier et les nus-propriétaires vendent ensemble, la plus-value est calculée sur le prix total, répartie proportionnellement à la valeur de leurs droits respectifs.
- Le calcul de l’impôt dépend ensuite de la situation de chacun (durée de détention, exonérations, résidence principale, etc.).
🤝 Chez Karacterre, un devoir de conseil
Vendre un bien démembré, c’est avant tout bien comprendre les droits de chacun et anticiper les obligations.
Chez Karacterre, nous avons à cœur de vous accompagner avec rigueur, discrétion et pédagogie, que vous soyez propriétaire ou héritier.
Notre mission : sécuriser votre vente, tout en respectant l’histoire de votre bien et les liens familiaux qu’il représente.
Publié le 18/09/2025 par
Guillaume SAUVESTRE
LA MARQUE
Crée par un amoureux de l’architecture et du design.
Expert en immobilier PREMIUM depuis de nombreuses années bénéficiant également d’une expérience professionnelle de 14 ans dans la gestion de patrimoine et la direction des ventes d’une filiale de luxe italienne.
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